物业管理“小切口”撬动社区治理“大民生”

物业管理是社区治理的重要内容，事关民生福祉。天津市河北区针对社区物业管理不平衡、不充分的问题，创新“党建引领，多方联动”的物业管理体系和长效机制，并在全区118个社区开展了共筑美好家园的生动实践，以物业管理“小切口”撬动了社区治理“大民生”，为我国社区治理创新积累了可复制与借鉴的经验。

一、需求导向，创新物业管理体制机制

建立健全“党建引领，多方联动”的社区物业管理体系和长效机制旨在，一方面通过基层党组织的组织力建设，充分发挥社区各级党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，引领并服务于社区物业管理向高质量迈进；另一方面通过建立和完善沟通协调机制、考核监督机制等，促使区政府的相关部门和基层单位，特别是街道办事处，与社区居委会、业主委员会、物业服务企业等单位之间形成有效衔接、良性互动的整体合力，共同推动社区物业管理质量的提升。

（一）“党建引领，多方联动”的社区物业管理体系

河北区针对老旧小区的社区物业服务项目和社区日常物业维修改造项目，通过整合相关资源，创新了“党建引领，多方联动”的社区物业管理体系（见图1），并明确职责分工和工作要求，为实现物业管理工作的高质高效奠定了基础。

（二）“党建引领，多方联动”的社区物业管理长效机制

1.协调沟通机制

协调沟通机制主要包括两个方面：一是社区党组织领导的居委会、业委会和物业企业之间的议事协调机制。在社区党组织主持下，召集居委会、业主委员会、物业企业、居民代表等每月定期召开（遇有紧急情况可临时召开）社区物业管理联席会议，围绕社区物业管理和环境治理等问题进行及时沟通和协调。二是多部门协调联动机制，实施“街道吹哨、部门报到”，赋予街道党工委、办事处对包括房屋管理、市场监管、市容园林、电力路灯等相关单位在本辖区的业务进行统筹协调、考核督办的职权，使基层在面对问题、化解矛盾时能够整合现有条块资源，实现跨部门合作。

2.管理考核机制

建立物业服务企业择优选聘、依法解聘制度。街道办事处通过招投标程序，让社区居民通过居民代表大会或业主委员会的形式进行讨论、表决，其结果作为选聘或解聘社区物业服务企业的主要依据。

建立社区物业管理监督考评制度。将老旧小区常态化检查考核结果与政府物业补贴发放直接挂钩，做到奖勤罚懒。

3.长效管理机制

针对旧楼区改造后的现实问题，河北区出台了《天津市河北区旧楼区财政补贴资金使用管理暂行规定》等制度，对纳入旧楼区长效管理机制的小区，根据自身的实际情况和特点确定了旧楼区服务管理模式，明确各相关部门在旧楼区服务管理工作的职责分工，为旧楼区改造后的长效管理提供了政策支持。

二、多措并举，提升物业管理水平

河北区在社区物业管理工作中不断创新和探索新方式与新手段。通过“红色物业”建设调动社区各级党组织和党员的先锋作用、推动街道办事处与政府相关部门、民生企业等协同办公、分类推进物业管理和物业维修改造、创新多元化的物业企业考核制度等，这一系列举措进一步调动了物业管理活力、凝聚了物业管理合力、提高了物业管理效力、激发了物业管理动力。“四力合一”，共同发力，持续促进物业管理水平的整体提升。

（一）打造“红色物业”，调动物业管理活力

“红色物业”之所以“红”，就是在坚持市场化原则下，充分发挥社区党组织、物业企业党组织、业主委员会党组织的责任和担当，将党组织的优势发挥在服务群众的最前沿。基于以上认识，河北区充分发挥党建引领作用，构建以社区党组织为领导核心，业委会和物业服务企业等共同参与的“红色物业”新格局，旨在搭建社区、居民之间的桥梁，有效调动了物业管理的活力，让物业管理成为社区治理的重要载体。

1.发挥党组织的战斗堡垒作用

河北区各社区党组织分别指导本社区物业服务企业和业主委员会将“坚持党的领导”写入《物业企业章程》和业委会议事规则，探索建立了物业服务企业党支部、业委会党支部，以及选派党建指导员，并通过依法依规改选补选业委会成员提升了党员比例，从本质上实现了社区以党组织为核心，物业党支部、红色业委会为基础的管理服务体系，筑牢了坚强的战斗堡垒。在这一服务体系内，各类党组织扛起“红色旗帜”，破除社区物业管理困局，团结带领社区党员和群众共筑美好家园。

2.发挥党员的先锋模范作用

在引领社区居民参与社区治理中，每一个社区党组织都是一个战斗堡垒，每一名党员则是一面旗帜。近年来，河北区将在职党员、离退休党员、流动党员等全部“网”进党组织管理，以服务群众为宗旨，以构建幸福社区为目标，引导党员将示范作用落到社区物业管理的实处、细处。社区党组织除注重在缴纳物业服务费、环境清整、疫情防控、旧楼改造等工作中发挥党员的表率作用外，还不断创新党员志愿服务模式和载体，以彰显党员在社区治理中的示范作用。

如容彩里社区凝聚区域红色合力构建了“1+3+X”的“党建+”多元共治模式，“1”是社区党委，“3”是党支部书记、志愿者、物业企业，“X”是社区所有党员和居民代表、驻区单位党员等力量，实现了多管齐下解决居民身边的“关键小事”。社区内以党员为支撑，居民骨干协同配合的“余晖志愿服务队”每天穿梭于小区，为居民提供支援服务，做到了“事有人管、难有人帮、苦有人问、喜有人贺”。党员志愿者服务队用自己的“红色行动”配合社区物业服务，拉近了物业工作人员与居民之间的距离，让居民也感受到了“红色物业”的温暖。

（二）推动多方联动，凝聚物业管理合力

社区物业管理涉及方方面面，关乎每家每户居民群众的切身利益，需要政府相关部门和单位协调联动、各司其职。尤其是在社区基础设施改善、旧楼改造等方面，更是离不开政府相关部门的支持。河北区从自身的实际出发，探索了以多方联动推动老旧小区改造、提高物业管理覆盖、优化物业管理质量等工作实践，并形成了良好的经验。

1.多方联动，推动老旧小区改造

河北区在天津市财政投入的基础上，又自筹资金对361个老旧小区进行了提升改造。在旧楼改造过程中，区民政局、住建委、城管委、公安、街道、社区多方配合、各司其职、共同谋划，通过拉清单的方式，让居民投票决定改造的项目，精准、有效地满足居民对美好生活的需求。

2.多方联动，助力物业管理覆盖

河北区针对老旧小区物业收费难、物业企业不愿进驻的现实问题，由区委、区政府整合各方资源和力量，指导河北区10个街道的393个老旧小区配齐了物业服务企业。为确保物业管理的长效化，区委、区政府一方面采取市财政、区财政、居民三方共同分担的方式，解决了物业费用不足的问题；另一方面采取“政府投一点、街道筹一点、部门出一点、配套建设还一点、旧楼改造补一点、社区单位赞助一点、国家市里争取一点”的筹资模式，通过新建、扩建、配套、置换、租赁等形式，使所有社区的办公服务用房全部达到了300平方米以上，并且建成了6个平均面积在2000平方米以上的街级社区综合服务中心，为进一步深化社区治理服务和物业管理提供了活动阵地。

3.多方联动，优化物业管理质量

河北区委、区政府制定出台了一系列相关政策，建立健全了区、街道、社区三级管理网络。一方面，通过民政部门面向社会公开招聘，为每个社区配齐一名社区物业管理专职人员，建成了专业化的社区物业管理人员队伍。这支队伍在社区“两委”领导下履行组织推动、监督协调社区物业管理工作的职责；另一方面，通过联席会议制度实现两级联动，解决居民难题，推动社区物业管理更上一层楼。

（三）坚持分类施策，提高物业管理效力

河北区在对老旧小区进行提升改造和不同类型小区的服务管理过程中，始终坚持分类施策、精准发力，高效地整合利用好各类服务资源，提高物业管理的效力。

1.统筹不同小区的分类改造

在对老旧小区进行提升改造的过程中，河北区坚持施行分类改造的方法，确保施策精准、投入高效。一是在资金投入方面，对于需求多、改造难度大的小区，每个小区投入500万元以上，进行“翻天覆地”式的改造，打造精品小区；对于具有一定基础但还存在诸多改善难题的小区，每个小区投入150万至160万元，打造重点小区。二是在选择改造项目方面，街道和社区在改造工程实施前会先向居民们征求改造意见，通过发放问卷和深入调研的方式了解不同小区居民的改造需求。三是在确定改造方案方面，施行一“区”一策，结合不同小区的实际情况，在改造的方式和方案上也不尽相同。如有的小区雨水管全部老化破损严重，在改造方案中就将其全部更换。

2.细化不同小区的分类管理

首先，对于商品房小区加强对物业服务企业的领导和监督。商品房住宅小区的物业服务企业一般为开发商自带，物业企业和业主之间为服务与被服务的合约关系，在日常服务中他们也大多更遵循服务合同和上级公司的管理和要求。

其次，对于老旧小区开展具有市场经济和政府公共服务双重属性的长效管理。面对老旧小区多、治理水平低的难题，按照市委、市政府的顶层设计和制度安排，河北区结合自身实际，将老旧小区作为物业管理的一种特殊类型进行精准治理，以“稳基础”“深拓展”“创机制”“引长效”为工作思路，在继续推进老旧小区提升改造的基础上，探索建立了兼具市场经济和政府公共服务双重属性的长效管理机制。

再次，对由于特殊原因导致物业“失管”的小区，帮助社区居民开展自管自治。望海楼街道乾华园社区的春柳公寓小区，只有21个楼门、326户居民，由于规模过小，物业管理运行成本相对过高、获利不易。2009年初，原来的物业公司撤出春柳公寓，且很长一段时间无法找到合适的物业公司接续，致使春柳公寓小区一度出现“弃管”现象。

河北区结合不同类型小区物业管理工作的特点，采用“多措并举、分类施策、科学投入”的分类治理方式，提高了物业管理工作的实效，真正做到科学、精准和持续发力，也为其他地方的社区治理工作提供了思路和借鉴。

（四）创新多元考核，激发物业管理动力

社区物业服务效果怎么样，要看居民满不满意，高不高兴。为此河北区构建了多元主体参与的社区物业考核评价体系，将日常监督与定期考核相结合，对社区物业服务进行闭环管理，激发了社区物业管理工作的动力，切实保障了社区物业管理工作的高质量、长效发展。

1.日常监督提时效

在社区物业管理的日常监督考核中，社区党组织、社区居委会充分发挥对物业企业的指导与监督作用，将社区党委、社区物业专干、社区网格员和物业企业工作人员紧密联系起来，坚持“用图片求证、用数据说话”的原则，借助智能工具实现实时沟通，及时解决问题。在监督途径上，河北区借助津治通APP、微信工作群等智能化手段实现“走动办公”，将社区巡视过程中的问题以图片和文字形式进行上传，物业企业及时派人进行处理。在这个过程中逐步推动物业管理实现专业化、规范化、高效化。

2.多元评价顺民意

河北区在对物业企业的考评过程中建立了多元评价的考核机制。由河北区民政局牵头，住建委等部门配合，建立完善了对物业企业的监督考评机制，并将考核结果与政府物业补贴发放直接挂钩，奖勤罚懒。

三、“党建引领，多方联动”的物业管理工作启示

（一）要坚持以党建为引领

习近平总书记强调，“提高社区治理效能，关键是加强党的领导”。河北区区委坚决贯彻落实习近平总书记关于“要创新社会治理体制，把资源、服务、管理放到基层，把基层治理同基层党建结合起来”指示精神，构建了服务体系及长效机制，协同推进社区物业管理，取得了显著成效。这一生动实践证明：在社区治理创新过程中，必须坚持党建引领不动摇。只要抓住了党的建设这个龙头，把党的组织触角延伸到基层社区包括物业企业、业主委员会、各个楼门在内的每一个角落，并通过党组织规范化、标准化建设，保障社区党建和服务的空间、资源，将党建与社区居民群众关切关联起来，充分发挥党组织、党员的模范带头作用，就能把我国制度优势更好转化为社区治理效能，实现社区治理现代化向纵深发展。

（二）要坚持以人民为中心

社区是城市治理的“最后一公里”，也是党和政府联系群众、服务群众的神经末梢。河北区及时感知社区居民在居住条件、卫生环境、公共设施等方面的操心事、烦心事、揪心事，将社区居民的所想、所盼当作提高保障和改善民生水平的大事，一件一件加以解决。在此过程中，各级党组织还重视发挥社区主体自治功能，使他们能够人人可参与、人人可负责、人人可奉献、人人可共享，让社区居民成为社区自治的真正主人。

（三）要坚持以共建共治共享为抓手

共建共治共享理念从根本上体现了以人民为中心的思想。河北区在创新多方联动机制，采取多种措施、凝聚各方力量的同时，勇做“共建共治共享”理念的推动者、探索者，大力引导各类组织和居民积极参与居民区物业服务、管理与监督，积极搭建小区物业服务民意征集等协商平台，不断创新适合居民区特点的物业管理模式，打造了共建共治共享的社区治理格局，以社区治理现代化保障了居民安居乐业。这一生动实践证明，在社区治理现代化进程中，要坚持以共建共治共享为抓手，不断激发社区治理活力。

作者，韩剑颖，天津交通职业学院职教所研究员；李名静、赵媛媛、邱静、毕莹、杨杰，天津交通职业学院教师。

本文摘自《社会治理》2020年第10期《物业管理“小切口”撬动社区治理“大民生”——以天津市河北区为例》一文。